— Мне кажется, что меня хотят оставить без квартиры, — так начала свой рассказ Елена Анатольевна.
У пенсионерки есть взрослый сын по имени Игнат. Игнат женат, брак, как считает Елена Анатольевна, счастливый: две красавицы-внучки, дом — полная чаша, Игнат жену Катю на руках готов носить, хотя со дня свадьбы прошло почти десять лет.
— У них (у Игната и Кати) две квартиры сейчас. Одну они брали в хорошем доме, в новостройке. Там большая площадь, хоть и одна комната, огромная кухня. Они брали на эту квартиру ипотеку, потом, когда вторая внучка родилась, вложили материнский капитал. Ипотеку погасили быстро, сын тогда очень хорошо зарабатывал. Доли детям выделили, поняли, что тесно в однокомнатной, стали к трёхкомнатным квартирам присматриваться. Доходы скромней стали, нашли трёхкомнатную квартиру в панельной девятиэтажке, новостройку уже не потянули бы. Снова ипотеку взяли, получилась вторая квартира. Стали первую, однокомнатную, продавать. Хотели её продать, значительную часть ипотеки погасить, и девочкам доли выделить уже там. Но у них не получается, — говорит Елена Анатольевна.
Заминка вышла с продажей квартиры, в которой внучки Елены Анатольевны являются полноправными собственницами половины квартиры: Катя с Игнатом не стали мудрить, разделив квартиру на четыре части, всем поровну.
— Они не могут продать новостройку. Опека не даёт разрешения. Они просят или равнозначные метры для девочек, или деньги, соразмерные детским долям, на депозит. Игнат и Катя им объясняли, что продадут, и почти сразу выделят в трёхкомнатной квартире, там не по четверти получается, а почти вся квартира будет девочкам принадлежать. Им ответили: сначала выделяйте, потом продавайте. Они в банк, банк им от ворот поворот — пока на трёхкомнатной квартире обременение, никаких детских долей, гасите ипотеку — выделяйте что хотите и кому хотите.
Платить коммунальные услуги за две квартиры, ипотеку за одну из них, полноценно содержать семью у Игната и Кати не получается. Они пробовали сдавать новостройку: им то не заплатят, то задерживают, то сбегут, не оплатив коммунальные услуги. Денежной подушки у семьи нет — всё ушла на первый взнос за вторую квартиру.
Катя придумала идеальный, по её мнению, вариант.
— Просят им помочь. С выделением долей, с продажей новостройки. У меня есть двухкомнатная квартира, я единственная собственница. КАтя предложила как-нибудь с помощью моей двушки всё решить. Зовёт к юристу, к нотариусу. Игнат обещает расписку написать, что вернёт квартиру потом. А я боюсь. Каждый день по телевизору в новостях: брошенные старики, выселенные семьи, к близким людям чужих селят, а рейдеры? Чёрные риэлторы? — переживает Елена Анатольевна.
Пенсионерка отказалась. Тогда на неё начали давить: разве она не желает внучкам счастья? Разве она не хочет, чтобы внучки ходили в новой одежде и ели хорошую еду? Разве ей не жаль Игната, которому сейчас приходится жилы рвать, чтобы семья осталась на плаву?
— Если сначала я просто боялась, то сейчас мне кажется, что меня хотят оставить без жилья. Коллега сказала, что у неё дочь получала материнский капитал, там ей сразу объяснили, что просто так продать квартиру, купленную с его помощью, не получится. Возможно, Кате тоже это объясняли? И она промолчала, чтобы оказаться в такой ситуации специально? Я уже не знаю, что думать, — закончила рассказ пенсионерка.
Сергей, риэлтор:
В данном случае покупка и продажа квартиры уже были сделаны неправильно. Для того, чтобы продать квартиру с детскими долями, нужно получить приказ от органов опеки. Чтобы получить приказ, нужно найти квартиру, куда будут отчуждаться детские доли (и только равноправные или улучшение жилья). А так как квартиру они уже купили в ипотеку, то банк уже не даст им выделить доли, пока не закроют обременение.
Сейчас у семьи есть несколько вариантов, чтобы решить данную сложность. Первое: сделать рефинансирование в другом банке и сразу выделить детские доли через приказ опеки. Второе: это случай с героиней, но тут есть свои нюансы и риски, все зависит от отношений. Риск остаться без жилья есть. В случае согласия Елены Анатольевны, ее внучки станут полноценными собственниками ее квартиры, причем еще и в неплохих долях. Опека тоже смотрит, откуда и куда отчуждаются детские доли и если это ухудшение жилья, или ущемление детских долей, сразу отказ и все. Ведь перевести доли к Елене Анатольевне – это один приказ, а потом нужен будет ещё один – на новую квартиру, плюс нотариальные услуги. Отчуждение детских долей только через нотариуса!
По поводу обещанной расписки, это очень сложный момент, который решается только в судебном порядке и на усмотрение суда. Суд может вообще не рассмотреть эту расписку.
Правильный порядок действий продажи и покупки квартиры с детскими долями и ипотекой:
-
Сначала одобрите ипотеку, чтобы знать, на что рассчитывать. И сразу узнайте, выделяет ли банк детские доли сразу (не все банки это делают).
-
Подготовьте квартиру к продаже, посмотрите цены, знайте минимум и максимум (рассчитывайте на минимум, если потребуется увеличить скорость продажи).
-
Сразу ищите объект на покупку, берите документы на покупаемый объект и отправляйте их в органы опеки на получение приказа (в среднем делается 3 недели).
-
Занимайтесь продажей своей квартиры.
-
У вас должно быть 2 сделки в один день: продажа и покупка.
ВТБ вообще без проблем выделил доли в ипотечной квартире. До этого была ипотека на однушку. Маткапитал пошёл на его погашение. Написали обязательство,что выделим доли. Однушку продали,обременение сняли. Взяли двушку в ипотеку. Выделили детям по 4м²,остальное наше с мужем. На всё ушло около 1,5 месяцев. Это с момента одобрения до переезда.
А Катя сирота? У своей мамы пусть просит долю выделить.
Я люблю сына, люблю внучку, невестка у меня замечательная, но квартира моя будет моей единоличной собственностью до моей смерти. И если вдруг найдётся ненормальный который захочет на мне жениться и меня уговорит, то только брачный контракт.
Вот и я не пойму,почему невестка привязалась квартире свекрови почему к своей маме с этим вопросом не идёт.
Брачный контракт не регулирует наследственные права.
Имущественные в течении брака ДА, на случай развода ДА, на случай смерти НЕТ.
Пусть решают свои проблемы сами. Так им и сказать. О продаже квартиры или выделении доли даже думать не советую. У детей родители есть, пусть они об их благополучии и думают.
Внучки это, конечно, внучки, но слишком уж гладко все описывает невестка. Никогда не бывает все просто с долями детей. Сколько по инстанциям придется побегать свекрови явно утаивают
А я вот понять не могу, а почему сразу продавать?
В аренду однокомнатные самый смак.
Аренда частично закроет ипотечный платеж, на выходе, какой-никакой старт детям. Они же не вечно при папкиной брючине и мамкиной юбчине сидеть будут.
Взамуж пойдут, а та если мужья такие же с дольками, или начнут родительское дербанить, или на голову шлепнутся.
Вариант, что свое заработают – есть. Но надо всегда решать задачи из негативных последствий, а не сладких.
Возможно, расположение хреновое. У нас в Питере настроили новых районов. Огромные дома вплотную друг к другу, одна узкая дорога к ним из города. Ни уехать, ни приехать. К тому же в новостройках первые года полтора сплошной ремонт. Я была у знакомой в таком районе – одновременно на разные голоса выли 4 перфоратора. Даже своего голоса не слышно… Сдать такую квартиру можно, но арендаторы быстро сбегут, да еще и в претензиях будут.
В аренду однушку просто надо сдавать официально, платят налоги. И брать залог.
Так ведь написали же: пытались. Но арендаторы стабильно хреновые попадаются
Сделки между близкими родственниками и несовершеннолетними – запрещены.
выделив доли для детей, они потом не смогут их вернуть бабушке, даже при условии что родители им выделят в новой квартире. Продать своей бабушке не могут, подарить тоже нет.
на мой взгляд трогать бабушкину квартиру нельзя. Пусть сын как-то по-другому решает вопрос.
Я не понимаю, почему не работает самый безболезненный для ВСЕХ вариант со сдачей однушки в аренду. Катя сейчас предлагает настолько тернистый путь – не проще ли риелтору заплатить, чтобы он колупался со сдачей, а катя только бабки получала?
А вообще, башкой думать надо было. Нас сразу предупреждали: отписывайте по 1м детям и хорош, если не хотите проблем в дальнейшем.
А сдавать однушку и арендой гасить ипотеку нельзя?